主题：重阳节刚过，我们来看看国外的"以房养老"政策

昨天是“重阳节”，让老人能拥有一个幸福的晚年是政府、家庭和社会的共同责任。9月13日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，其中“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”这17个字最为引人注目。

事实上，“反向贷款”的模式在上世纪80年代已经在美国出现。目前上不少国家有此政策，但是也有很多国家仍在观望中。

子女还清贷款后还可继承

在HECM项目中，有一项强制条件是申请者必须住在这套房屋中。

老人在世时，可以一直住在房子里。如果老人搬出，则需要还清反向贷款。

如果老人去世，房屋则收归HUD，并由其出售房屋清偿债务。盈余部分提供给老人的子女，不足部分由政府补足。

如果老人的子女希望继承房产，则要还清银行或者金融机构支付给老人的反向贷款和利息。但许多情况下由于要支付高额税费，并且办理手续费时费力，许多子女放弃了继承权，住房由政府收回。

除了子女继承的问题，这一项目推行多年来，也产生了一些问题，最主要的是利率太高。与其他贷款方式相比，这种模式的利率较高。办理过程中申请人要缴纳申请费、登记费、律师费等政府收费，这些钱将在金融机构发放贷款时扣除。此外，房屋修缮、水电、保险和房屋定期估价等费用也由房主自行负担。

另外，这一项目往往需要政府补贴大量费用，总额接近10亿美元。最近联邦政府出台新的措施，宣布要加强对申请者的资格审查。

卖房住高档养老院也是选择

由于“倒按揭”的养老计划同样存在一些问题，许多美国老人选择将房子卖掉，觉得直接获取大批现金更为实在。在一些高档而昂贵的养老院，许多老人都是卖了房子才得以入住。

在美国居住多年的华人小川曾经去过家门口的高档养老院参观。她介绍说：“我家的养老院很高级，全美连锁，设施好，能够为老人提供贴心而周到的各种服务和陪护。价格当然很贵，而且要求一次性付清，这笔钱差不多能买一所房子。很多老人用卖房子的钱住进去，一直到去世。”

美国也有很多老人将自己的大房子出租，或者卖掉大房子，再换一个小房子，贴补家用，过上更为舒适的晚年。

英国

个别老人卖房去他国买豪宅

去年底，一份调查显示，超过三分之一的英国人打算利用房产筹集养老金，欧洲大陆有类似想法的人占不到四分之一。英国一成退休者被迫出售房产或换成较小房子来维持生计。那么，英国人如何利用房子养老呢？

保险公司主导“终生抵押”

在英国，“以房养老”最主要的形式有两种，一种是利用“反向抵押贷款”，把房产抵押给银行、保险公司等机构，每个月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后，用该住房归还贷款。

1920年，英国为了保障低收入的高龄者的生活，作为一种国家援助的方式，曾经提出倒按揭模式向低收入高龄者贷款的概念。

如今，“反向抵押贷款”在英国也很普及。不过，与美国政府主导为主的“反向抵押贷款”不同，英国主要借助保险公司等商业力量，在英国称为“终生抵押”。据调查，英国大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式。

目前，英国办理“终生抵押”的金融机构和协会有上百家，提供的金融品种多样而灵活。

因此，英国的“终生抵押”并没有统一的标准，各家金融机构都在利率、申请人条件、还贷条件方面有所区别。

总的来说，申请者的年龄下限在55岁至60岁之间。申请人的房屋价值也要符合一个最低评估值，通常在7万英镑到10万英镑之间。

申请者年龄越大，拿到的贷款越多。比如，如果一个人只有60岁，那他大致能够拿到相当于房产价格25%的贷款。实际上，这是保险公司在与老人的寿命博弈，被保险人活得越久，则保险公司需要支付的养老金就越多；反之则保险公司就能很快收回房产获利。

政府鼓励老人租房获利

在英国，另一种“以房养老”的方式是出售大房，换购小房，用差价款养老。

今年一项调查显示，73%的英国退休老人都是“有房一族”，其中26%的人正在找机会卖房，其中73%的人表示想换一套更小一点的房子。在被调查者中，有23%的人希望卖房以增加收入，13%的人希望靠房子偿还债务。

如果拥有大房子的英国老年人不愿意卖房也不愿意抵押房产，他们可以选择出租一间或者两间房子。英国政府推出了一项鼓励老年人租房收益的计划。凡是参加此计划的老人，租房的收益可以部分或者全部。

此外，还有老人将自己的房产出售后搬到物价水平较低的城市或者国家去养老。此前有报道称，个别的老人选择去意大利或者西班牙，购买豪宅养老。不过，由于金融危机和欧债危机的影响，很多老年人所购买的房产大幅缩水。

英国的我还没仔细想想，先贴出来大家一起看吧。

说了这么两个离我们比较遥远的，还比较了稍微靠谱一些的。请看：

新加坡

组屋出租需申请 一成老人愿出租

几十年来，新加坡政府通过大兴组屋（相当于“经济适用房”）和“居者有其屋”政策，令大批低收入群体有了自己的住房。

在新加坡，老年人被称为“乐龄人”。如何解决低收入者的养老问题，一直是新加坡政府的难题。为此，近几年新加坡政府实行了数项利用老年人组屋（相当于经济适用房）房产养老的措施。但是，对于美国式的“反向抵押贷款”政策，新加坡政府仍在观望。

房屋套现主要有三种方式（中国有么？）

新加坡的“组屋”政策有名。上世纪60年代，新加坡成立建屋发展局后，建造了很多公共组屋（相当于经济适用房），比商业私人住宅许多，供低收入人群居住。后来，政府实行“居者有其屋”计划，鼓励中低收入人群购买组屋。如今，组屋已成为新加坡住房市场的主体，87%的人住在其中。

目前，新加坡老年人要利用所拥有的组屋换取收入，有三种主要方式：

新加坡政府允许老年人将自己的组屋整间出租，或者出租其中的房间。不过，这需要向政府申请，否则将面临罚款。

新加坡政府在2009年和2012年初先后出台了两项措施，旨在帮助低收入的老年人解决“有房产，没现金”的窘境。前者是屋契回购计划，后者是乐龄安居花红。

只有一成老人愿意出租房屋（估计在我们这，没人愿意）

但是，这三种政策，都没有获得热烈的反响，反映出亚洲老年人的各种顾虑。

近日，新加坡国家发展部公布了最新数据：新加坡共有约25.4万名年满55岁的组屋屋主，占屋主总数的30%，其中近八成已付清贷款。在这些老年屋主当中，把整间房子租出去的人有1.35万人，出租房间的人则有1.24万人。

根据这项数据显示，新加坡老年组屋屋主中，出租房屋的仅占总数的一成。

据新加坡媒体报道，新加坡租房的收入很可观。一个房间的月租平均是600元，两居室的月租大约为1480元，三居室约为2000元，四居室月租金平均2300元，五房式的租金则为2450元。

为何很多人不愿意出租组屋呢？新加坡国家发展部对1243名年长屋主进行调查发现，在548名不肯出租房子的受访者中，约一半觉得与陌生人同住会失去隐私；有两成的人对有陌生人入住自己的家感到不安，他们担心贵重物品会被窃走；另有约22%的人因为有子女供养、有足够积蓄或还在工作，无须出租房子。

“回购”和“花红”双双遇冷

2009年新加坡政府推出的“屋契回购计划”同样遭遇尴尬。自2009年至今，只有不到500名申请者。

今年2月，新加坡政府对这一计划做了改进，将原本的1万元政府津贴提高一倍到2万元。其中1万5000元是现金，另外5000元会拨入公积金户头。

虽然“屋契回购计划”修改后，申请人数有所增多，但是很多新加坡老年人顾虑的是该计划的30年期限――计划规定组屋屋主在售房给政府后，仍可在已售房里再住30年。很多老年人因此担心，30年后自己会无家可归，真正的老无所依。许多新加坡也呼吁，政府取消30年的限制。

至于去年开始实施的乐龄安居花红，其初衷是鼓励老人卖掉现有大型组屋，搬到三居室或更小的组屋中以领取花红的计划。从去年开始实施，迄今申请者只有23个，13个已获得批准，其余10个还在处理中。

乐龄安居花红遇冷，与一开始政策的不合理性不无关系。去年开始实施时，政府规定申请者大屋换小屋所得的收益，要优先补充公积金退休账户。这让很多需要现金贴补生活的老年人望而却步。

据新加坡媒体报道，目前新加坡公积金最低存款额为13.9万元，如果是一对老夫妻，总数就是27.8万元。如果悉数填补，大屋换小后所得的现款可能微不足道，因此政府所给的2万元花红也失去了魅力。根据今年修订的计划，屋主只需用净收益中的6万元填补公积金退休户头，剩余部分可全数提取现金。

小型乐龄公寓受欢迎（这个我也喜欢）

另外，新加坡政府为了解决低收入老人的养老问题，也在兴建小型乐龄公寓。据新加坡媒体报道，虽然老年人也有担心居住年限的问题，但是这一举措相对受欢迎。因为很多老人不愿意领取乐龄安居花红的另外一个原因，是不愿意搬离熟悉的环境。如果能够在熟悉的社区中找到小型公寓，可能会令老人们更加安心。

屋契回购计划和乐龄安居花红计划的用意虽好，但是也有提出，这些计划的细节和条款过于复杂，让人难以理解。

对于在一些国家实行的“反向按揭房产贷款”，虽然民间一些商业机构曾经试行，但是效果不好，新加坡政府对此还在观望。一些新加坡学者提出借鉴他国相关经验，新加坡媒体对亚洲国家推行“反向按揭”的风吹草动也相当关注。

严重觉得中国的年轻人，鸭梨山大啊！传统美德我们的"孝"，我想说句“爸妈，儿子做不到，做不到呀！”两个人养四个老人，还有自己的孩子，万一老人家有个病痛，这，这，这……到这里，我还想说句“爸妈，儿子不要房子，只求您两老去买个养老保险吧！”

借口！真有孝心的孩子不会有你这么多唧唧歪歪的借口